Zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (art. 3, 11 – 13 – dalej: „Ustawa”) właściciel lub zarządca budynku lub części budynku (wskazane obowiązki dotyczą także osób, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu) zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej m.in. dla budynku lub części budynku:
1) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;
2) wynajmowanego.
Ww. obowiązki nie dotyczą budynków wskazanych w art. 3 ust. 4 Ustawy, w szczególności:
1) przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
2) wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2.
Zgodnie z art. 11 Ustawy właściciel lub zarządca budynku lub części budynku przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:
1) świadectwo charakterystyki energetycznej - przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności;
2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej - przy zawarciu umowy najmu.
Nabywca albo najemca nie mogą zrzec się ww. prawa do otrzymania odpowiednio świadectwa charakterystyki energetycznej, jego kopii albo wydruku.
W przypadku zawarcia umowy zbycia prawa własności części albo umowy najmu części budynku przekazywane świadectwo charakterystyki energetycznej dotyczy części budynku albo lokalu będących przedmiotem umowy.
Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej, w przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.
Właściciel lub zarządca budynku o powierzchni użytkowej przekraczającej 500 m2, w którym są świadczone usługi dla ludności, umieszcza w widocznym miejscu w tym budynku kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej, z wyłączeniem zaleceń zawartych w tym świadectwie, o ile dla tego budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej.
W przypadku gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, właściciel lub zarządca tego budynku lub tej części budynku albo podmiot działający na ich zlecenie podają w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących zbycia lub najmu budynku lub jego części wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2, wyznaczone zgodnie ze szczegółowymi przepisami.
Rozstrzygając wątpliwości dotyczące zakresu i sposobu stosowania świadectw charakterystyki energetycznej warto zwrócić uwagę ma dokument opublikowany na stronach rządowych zawierający pytania i odpowiedzi w przedmiotowym zakresie
https://www.gov.pl/attachment/58b37bc4-dcaa-40f9-950f-ea0a37af670e.
Należy zaznaczyć, iż wskazany dokument nie jest źródłem prawa, tym niemniej wyjaśnienia w nim zawarte mogą być pomocne przy interpretacji przedmiotowych przepisów oraz wskazywać sposób postępowania organów przy kontroli realizacji obowiązków.
We wskazanym dokumencie podkreślono, iż nie istnieje obowiązek sporządzania świadectwa dla każdego istniejącego budynku lub części budynku (np. dom/mieszkanie/lokal użytkowy/garaż), obowiązek ten materializuje się dopiero gdy będzie on przedmiotem sprzedaży bądź najmu.
W przypadku nowo wybudowanych budynków od dnia 28 kwietnia 2023 r. inwestor ma obowiązek dołączenia świadectwa charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.
Praktyczne wątpliwości może budzić kwestia czy wymóg posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynków/nieruchomości/lokalu dotyczy także już obowiązujących umów najmu/dzierżawy, w szczególności w sytuacji zawieranych do nich aneksów.
W tym zakresie praktyczne znaczenie może mieć następujący fragment ww. dokumentu:
„Czy przy najmie krótkoterminowym należy przekazać kopię świadectwa?
Przepisy ustawy nie rozróżniają obowiązków w zakresie przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej, w kontekście długości zawieranej umowy najmu, wskazując jedynie jako podstawowe kryterium, sam fakt zawarcia umowy najmu. Zatem dopóki przedmiotem umowy najmu jest budynek lub jego część, niezależnie od okresu, na jaki umowa ta została zawarta, należy przekazać najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej budynku. Zwolnienie z tego obowiązku możliwe jest jedynie w przypadkach wskazanych w art. 3 ust. 4 ustawy".
Należy też zwrócić uwagę na następujące wyjaśnienie:
„Czy dla lokali użytkowych (po wejściu w życie ustawy) pozostających obecnie w stanie najmu należy wykonać świadectwa charakterystyki energetycznej, czy można odłożyć tę czynność w czasie – tj. do czasu rozwiązania umowy najmu i przeznaczenia lokalu użytkowego do ponownego wynajęcia? Czy ta sama zasada będzie dotyczyła sprzedaży lokalu użytkowego lub mieszkalnego?
Obowiązek przekazania świadectwa przy zawarciu umowy sprzedaży lub najmu obowiązuje w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków od 2015 r., wcześniej (od 2009 r.) obowiązek ten funkcjonował w ustawie Prawo budowlane. Dla każdej umowy sprzedaży lub najmu zawartej po 2009 r. należało dokonać przekazania świadectwa (lub jego kopii)”.